تعریف و قواعد انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی
دپارتمان حقوقی سازمان حقوقی امید قرداشخانی
1- اهمیت دعاوی ملکی
ارزش بالای ملک در ایران باعث سرمایهگذاری انبوهی در این حوزه شده است . متأسفانه عدم شناخت قوانین و مقررات، سهلانگاری و سودجویی اشخاص باعث سوءاستفادههای بسیاری از اموال غیرمنقول و ایجاد دعاوی ملکی شده، که حجم زیادی از پرونده‌های حقوقی دادگاه‌ها را به خود اختصاص داده است.
به همین دلیل مباحث مرتبط با ملک و املاک چه با ابعاد حقوقی و چه غیرحقوقی از اهمیت خاصی برخوردار میباشند و قانونگذار ، مقررات بیشتری را در ارتباط با اموال غیرمنقول در نظر گرفته است. از این رو، انجام معاملاتی ملکی نیز مستلزم رعایت مقررات وضع شده است. چرا که باید ضوابطی وجود داشته باشد، تا از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری شود.
• تعریف دعاوی ملکی
دعاوی ملکی همانطور که از نام آن پیداست؛ در ارتباط با حوزه املاک میباشد. هرگونه مشکل و یا مسئلهای که در رابطه با موضوعات ملکی باشد، میتواند در دستهبندی دعاوی ملکی قرار گیرد.
در واقع موضوع اصلی در دعاوی ملکی، اموال غیرمنقول (اموال غیرمنقول در علم حقوق، به مالی گفته میشود که از جایی به جایی قابل انتقال نباشد، مانند: زمین، آپارتمان، مغازه، معدن، فروشگاه و….) است. البته که در این نوع دعاوی، املاک مسکونی بیشتر مورد توجه قرار گرفته و مالکین آن و همچنین طرف دیگر معامله قانوناً میتوانند، در صورت در اختیار داشتن مدارک قانونی، برای طرح دعوی اقدامات لازم را انجام دهند.
2- زمینه‌های دعاوی ملکی
دعاوی ملکی میتواند زمینه حقوقی، کیفری و ثبتی نیز داشته باشد:
طرح دعوا در دادگاه حقوقی و از طریق دادخواست
طبق قانون آئین دادرسی مدنی
طرح دعوا در دادگاه حقوقی و از طریق دادخواست و یا اداره ثبت اسناد و املاک
طبق قانون آئین دادرسی مدنی و قانون ثبت اسناد و املاک
طرح دعوا در دادسرا و دادگاه کیفری و از طریق شکوائیه(شکایت نامه)
طبق قانون آئین دادرسی کیفری
• دعاوی ملکی- حقوقی
دعاوی ملکی میتواند زمینه حقوقی داشته باشد. منظور از دعاوی ملکی، دعاوی و اموری است که در آن موضوع خواسته یک ملک بوده و یا منشأ اختلافات طرفین ناشی از یک ملک یا مال غیر منقول ، اعم از زمین، آپارتمان، مغازه، عمارت، خانه دربستی، باغ و ... است. دعاوی ملکی حقوقی جزء پر حجم‌ترین پرونده‌های حقوقی دادگاه‌ها هستند. کلیت دعاوی حقوقی به دلیل عدم شناخت قوانین و مقررات و یا سهل انگاری اشخاص صورت می‌پذیرد و بحث ارتکاب جرم مطرح نمی‌باشد.
یک سری قوانین در خصوص دعاوی ملکی حقوقی از قبل پیش‌بینی شده است که در صورت وقوع، قاضی با تجزیه و تحلیل پرونده دعوی، نسبت به آن تصمیم‌گیری کرده و با توجه به قوانین وضع شده، برای حل پرونده اقدام می‌کند.
• دعاوی ملکی- ثبتی
دعاوی ثبتی به آن دسته از دعاوی اطلاق میشود که؛ مربوط به ثبت اسناد املاک و تنظیم آن‌ها و همچنین اجرای اسناد رسمی میباشد. از جمله دعاوی ملکی – ثبتی میتوان به اجرای اسناد رسمی، دعاوی افراز ملک و صدور سند جداگانه و ....» اشاره کرد.
• دعاوی ملکی- کیفری
دعاوی ملکی کیفری دعاوی هستند که؛ در آن‌ها بحث جرم مطرح است. در دعاوی ملکی کیفری، وقوع رفتارهای مجرمانه در حوزه ملک انجام میشود و کلاهبرداران با بهرهمندی از ترفندهای مختلف و سودجویانه در صدد تصاحب ملک افراد دیگر به روشهای غیرقانونی هستند.
در واقع زمانی که اشخاص در زمینه مسکن و املاک مرتکب جرم می‌شوند، مانند: « جعل اسناد رسمی املاک، خیانت در امانت در مورد ملک تصاحب شده، انجام معاملاتی تحت عنوان انتقال مال غیر، تجاوز به حریم ملکی افراد، تخریب غیرقانونی بناهای نیمه ساخته یا ساخته شده و ...»
در این مورد، « عدم آگاهی از قانون و مقررات، سوءتفاهم، اشتباهات سهوی، سهلانگاری و ...» به هیچ عنوان مورد پذیرش قاضی نیست و در دعاوی ملکی کیفری وارد نمی‌شود. این دعاوی با طرح شکایت از سوی مدعی‌العموم و یا شاکی خصوصی از مجرم آغاز و رسیدگی میشود.
خود را ارزیابی کنید
- آیا می¬دانید که با متصرف غیرقانونی باغ خود باید چگونه برخورد کنید؟
- آیا می¬دانید که اگر آپارتمان پیش فروشی را که خریده¬اید، به هنگام تحویل دارای اختلاف در متراژ باشد، چه راهکارهای قانونی و حقوقی را باید در پیش بگیرید؟
- اگر فروشنده در موعد مقرر ملک را تحویل ندهد، باید چکار کنید؟
- اگر ملک مورد خرید شما مستحق للغیر درآید، باید چه تمهیدی را اتخاذ نمایید؟
- آیا اساس دعوای خود را می دانید؟ آیا می دانید که موضوع دعوای شما حقوقی است یا کیفری و به کدام مرجع باید مراجعه کنید ؟
- آیا شما از کلیه مدارک احتمالی که ممکن است در دست طرف دعوا باشد، مطلع هستید؟
- اگر طرف مقابل دعوای شما، خواه خواهان باشد خواه خوانده باشد، مدرک جدیدی را در جلسه رسیدگی ارائه دهد، جلسه را چگونه مدیریت می¬کنید، تا نتیجه دادگاه بر علیه شما رقم نخورد؟
- دفاع در جلسه دادگاه خواه حقوقی باشد خواه کیفری، چگونه است؟
- شما تا چه اندازه قادر به تشخیص اصالت اسناد ارائه شده توسط طرف مقابل خود هستید؟
شایان ذکر است که؛ دعاوی ملکی نیاز به تخصص و اشراف به قوانین دارد. از جمله قوانین مورد استفاده در این نوع پرونده‌ها عبارت‌اند از: « قوانین کیفری، مانند: قانون مجازات » و « قوانین حقوقی، مانند: قانون مدنی » و « قوانین دیگر مانند؛ قوانین ثبتی، شهرداری یا مالیات ».
علاوه بر موارد فوق؛ وکیل ملکی، باید با رویه و آرای قضایی آشنا بوده و تجربه کافی و لازم در حوزه دعاوی ملکی را داشته باشد و با تجربه و سابقهای که در دعاوی ملکی دارا میباشد در ابتدای امر با بررسی مدارک و مستندات موکل عنوان خواسته یا دعوی را تعیین نماید. وکیل ملکی میتواند با مطالعه پرونده طرف مقابل، کلیه اسناد و مدارک موجود در پرونده را بررسی و ضمن تشخیص صحت و سقم مدارک، احتمالات دفاع طرف مقابل را بررسی نموده و چهارچوب کلی دفاع خود را مشخص نماید و در جلسه رسیدگی، اگر به دلیل استرس و یا شتابزدگی در پاسخ، موکل نتواند آنطور که شایسته است از حق و حقوق خویش دفاع نماید، وکیل ملکی به دلیل تجربه و تخصصی که دارد، آماده طرح دعوا یا دفاع در مرجع قضایی از حقوق موکل در مقابل دفاعیات طرف مقابل ( حتی در مقابل ادله جدید ) است و این امر به وسیله زبان مشترکی که بین وکیل و دادرس جریان دارد، انجام میگیرد.
خوب است بدانید که در جلسات مشاوره با وکیل، بسیاری از نکات مهم و اساسی پرونده برای شما بازگو میشود. از جمله؛
- آیا ادله¬ای که در دست دارید، محکمه¬پسند می¬باشد، یا خیر؟
- ارزش سند عادی که به آن استناد می¬نمایید، چقدر است؟
- دادگاه برای خواسته شما چه استعلاماتی را اخذ خواهد نمود؟
- هزینه دادرسی دعوای حقوقی یا کیفری شما چقدر می¬شود؟
- آیا دعوای شما نیاز به کارشناسی دارد؟
- آیا می بایست ابتدائا اظهارنامه ارسال نمایید؟
دفتر وکالت « امید قرداشخانی وکیل پایه یک دادگستری تهران» مسلط به دانش تخصصی ملکی آماده ارائه مشاوره حقوقی و قبول وکالت اشخاص حقیقی و حقوقی در باب دعاوی ملکی میباشد.
با استفاده از لینکهای زیر اقدام به اخذ نوبت برای مشاوره و یا ارسال پیام به وکلا نمائید.
