اصطلاحـات کلیدی در دعـاوی اثبات مالکیت
ارتفـاق
در لغت به معنای رفاقت کردن است، اما در اصطلاح حقوقی؛ حقی است، که شخص جهت استفاده کامل از ملک خود نسبت به ملک شخصی دیگر دارا می شود. به عنوان مثال: شخصی برای رسیدن به خانه خود، نیازمند عبور از حیاط خانه همسایه می باشد.
انتفـاع
از نظر لغوی به معنی بهره و سود بردن است، اما در اصطلاح حقوقی؛ حقی است که به موجب آن شخص می تواند، با اجازه مالک، از منافع ملک او بهره مند شود. مثلاً؛ شخصی حق انتفاع باغ (میوه های باغ) خود را به مدت یک سال به دیگری می دهد.
امـاره یَد
در لغت به معنای نشان و نشانه است. اما در اصطلاح حقوقی، یکی از راه های « اثبات مالکیت » است. شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می کند، مگر این که خلاف آن ثابت گردد. به عنوان مثال: کسی که اتومبیلی سوار است؛ مالک آن بوده و نباید تصور کرد، که او اتومبیل را از راه غیرقانونی و نامشروع به دست آورده است.
اصل تسلیط
در لغت به معنای مسلط کردن و در حقوق به عنوان اختیار مالک و حق هرگونه بهره برداری و انتفاع در مال خود، می باشد.
-
مالکیت
« مـالکیت » کامل ترین حقِ عینی است. منظور از کامل بودن حق « اصل تسلیط » است، که در راستای، ماده ۳۰ قانون مدنی؛ این حق تمام اختیارات را جهت استفاده از عین مال (مثلاً؛ بنای یک باب منزل مسکونی ) و بهره برداری از منافع آن مال ( مثلاً؛ حق سکونت در یک باب منزل مسکونی ) به صاحب خود را نسبت به اموال منقول یا غیرمنقول خواهد داد. هر مالک حق دارد؛ نسبت به دارایی خود هر گونه تصرفی داشته باشد و از سوی دیگر؛ از تصرف غیرقانونی و غیرمجاز دیگران و … در مال متعلق به خود، جلوگیری نماید.
« مـالکیت » می تواند این حق را برای مالک ایجاد نماید که؛ مقداری از حق خود را به موجب قراردادی خصوصی به دیگری انتقال دهد؛ یعنی به طور جزئی بخشی از حق مالکیت را از خود سلب کند. قرارداد اجاره، اعطای حق انتفاع و ارتفاق، چند نوع از اختیارات قانونی مالک نسبت به ملک خود برای دیگران است.
-
اثبـات مـالکیت
گاهی همزمان دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می دانند. که این امر موجب اختلاف میان آن ها می شود. در این زمان؛ کسی که مدعی مالکیت مال می باشد، باید با استفاده از دلایل محکمه پسند مانند: سند، شاهد یا اماره ید، درستی ادعای خود را ثابت کند. دادگاه نیز با توجه به مستندات در صورتی که؛ مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می نماید.
« مـالکیت » می تواند این حق را برای مالک ایجاد نماید که؛ مقداری از حق خود را به موجب قراردادی خصوصی به دیگری انتقال دهد؛ یعنی به طور جزئی بخشی از حق مالکیت را از خود سلب کند. قرارداد اجاره، اعطای حق انتفاع و ارتفاق، چند نوع از اختیارات قانونی مالک نسبت به ملک خود برای دیگران است.
-
دعـاوی اثبـات مـالکیت
« دعوی اثبـات مالکیت » در رابطه با اموال منقـول نظیر: خودرو و اموال غیرمنقـول مانند: املاک، در رویه قضایی مطرح می گردد و خواهان یا مدعی در مقام « اثبات مالکیت عین » مانند: اموال منقول و غیرمنقول یا « اثبات حقِ مالکیت » مانند: حقِ انتفاع یا حقِ ارتفاق و سایر حقوق مالی یا غیر مالی مورد ادعای خویش بر می آید. طبق قانون؛ مالک کسی است که سند به نام او می باشد. اما چنان چه؛ بین دارندگان سند، اختلاف در مالکیت ایجاد شود، اینجاست که؛ « دعوی اثبـات مالکیت » مطرح می گردد.
-
اثبات مالکیت در املاک دارای سند ثبتی
برابر ماده قانونی فوق الذکر؛ تنها دلیل مثبت مالکیت نسبت به اموال غیرمنقول، سـند رسمی است که برابر مقررات قانون ثبت اسناد و املاک، تنظیم شده است. پس در املاک دارای سابقه ثبتی، باید گفت؛ قانون، کسی را مالک می داند که دارای سند مالکیت باشد. بنابراین ملکی که دارای سابقه ثبتی بوده و سند مالکیت داشته باشد، دادگاه ادعای افراد دیگر را برای اثبات مالکیت بر چنین ملکی نمی پذیرد. چرا که چنین دعوایی شائبه ایجاد مالکیت موازی نسبت به اسناد رسمی را ایجاد می کند و موجب تزلزل اعتبار اسناد رسمی است. بنابراین؛
اثبات مالکیت در املاک دارای سند ثبتی قابلیت استماع ندارد.
ماده ۳۷ قانون مدنی، نقل و انتقالات این گونه املاک را مورد بحث قرار داده است: « اگر متصرف فعلی اقرار کند که ملک، سابقاً مال مدعی او ( مال شخص دیگری ) بوده است؛ در این صورت مشارالیه نمی تواند، برای رد ادعای مالکیت شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت نماید؛ که ملک به ناقل صحیح به او منتقل شده است.»
-
مبـانی دعـاوی اثبات مالکیت ملک
طبق ماده ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک؛ پس از ثبت رسمی املاک، دولت فقط افراد زیر را مالک خواهد شناخت.
-
کسی که ملک به اسم او ثبت شده باشد.
-
کسی که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد.
-
ملک مزبور از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد.
چند نکته مهم
- وقتي متصرف اقرار مي‌كند؛ كه مدعي سابقاً مالك بوده بايد ثابت كند، كه بعداً مال به او منتقل شده است. اگر اين ادعا را ثابت كرد مالك است. اگر نه، محكوم به بي حقي مي شود و بايد مال را به مدعي يعني؛ مالك واقعي اش مسترد كند. زیرا اماره تصرف نمی تواند؛ هم مالکیت فعلی و هم انتقال مال از مالک قبلی به متصرف را ثابت نماید.
- تصرف؛ در صورتی دلیل مالکیت است، که سابقه ملکیت آن معین نباشد.
- در تعارض میان مالکیت سابق و تصرف فعلی؛ مالکیت سابق، مقدم است.
- در صورت اثبات مالکیت؛ تصرفات متصرف قبلی و آثار وی محو می گردد و در صورتی که تصرف وی عدوانی بوده باشد، به اجرت المثل ایام تصرف و خسارات حاصله محکوم خواهد شد.
-
مفقود شدن سند عادی
انتقال مالکیت در امور املاک از طریق تنظیم قولنامه به ویژه در شهرهای کوچک و حاشیه آن، سال هاست که به یک امر نسبتاً فراگیر تبدیل شده و در واقع افراد با تنظیم قولنامه دستی ( سند عادی ) ملک شان را انتقال می دهند و دفاتر مشاورین املاک، اصلی ترین مرجع، برای این افراد است. مهم ترین خطری که قولنامه دست نویس( سند عادی )دارد، آن است؛ که در صورت مفقود شدن، اثبات مالکیت بسیار چالش برانگیز خواهد بود. زیرا انتقال مالکیت به صورت رسمی نبوده و در هیج مرجعی ثبت نشده است. در نتیجه از این نقل و انتقال سابقه ای در دست نیست. در مواردی حتی ممکن است؛ شائبه فروش مال غیر با قولنامه مطرح شود.
اگر شما در زمره افرادی هستید، که بنا به هر دلیلی قولنامه دست نویس( سند عادی )، خود را گم کرده اید؛ بهتر است از همان ابتدا با؛
وکیل اثبات مالکیت دفتر وکالت « امید قرداشخانی » همراه شوید.
-
طرفین دعوا چه کسانی هستند؟
خواهان: در این دعوا خواهان کسی است که به هر دلیل ادعای مالکیت به یک ملک را دارد.
خوانده: در این دعوا خوانده یا خواندگان کسانی هستند که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است.
نکتـه: اگر افراد قبلی نیز وجود داشته باشند که خرید و فروش به همین شکل و بدون سند رسمی نموده باشند،
باید به عنوان خواندگان طرف دعوا قرار گیـرند.
-
مرجع صالح به رسیدگی کدام دادگاه است؟
در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول دادگاهی صالح است که؛ ملک در محدوده حوزه صلاحیت آن دادگاه است. مگر دعوای اثبات مالکیت نسبت به اراضی منابع طبیعی اعلام گردیده و برای آن ها سند صادر شده باشد که در این صورت دادگاه مرکز استان محل وقوع ملک صالح است و اگر موضوع اختلاف مالکیت مربوط به اموال منقول باشد، دادگاه صالح برای رسیدگی دادگاه محل اقامت مدعی علیه که مال منقول در تصرف اوست، می باشد.
نکتـه: حکم اثبات مالکیت، اعلامی است. یعنی؛ نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزیت های رای استفاده نماید.
-
توصیه های مهم وکیل ملکی
وکیل ملکی یک وکیل پایه یک دادگستری است که؛ به قوانین و دعاوی ملکی و رویه مراجع قضایی در رسیدگی به پرونده های ملکی تجربه و تخصص دارد. امروزه به دلیل پیچیدگی انواع قراردادها و معاملات ملکی اعم از خرید و فروش یا اجاره املاک و عدم آگاهی افراد از قوانین ملکی، مشکلات و اختلافات زیادی در انجام معاملات بین طرفین قراردادها و معاملات ملکی به وجود می آید، که گاهی برای حل و فصل این اختلافات نیاز به مراجعه طرفین به مراجع قضایی می باشد. به همین جهت؛
OMID GHARDASHKHANI
سخن آخر؛ برای احقاق حق خود در این زمینه، اعطای وکالت یا مشاوره با،
وکیل اثبات مالکیت دفتر وکالت « امید قرداشخانی »
را جدی بگیرید.
با استفاده از لینکهای زیر اقدام به اخذ نوبت برای مشاوره و یا ارسال پیام به وکلا نمائید.
